16 stycznia 2020
Wynajem lokalu, jak się zabezpieczyć przed nieuczciwym lokatorem.
06 września 2023
W czerwcu 2023 r. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wydał jedne z najbardziej istotnych wyroków w sprawach frankowych. Mowa o wyroku TSUE z dnia 15 czerwca 2023 r. w sprawie nr
30 stycznia 2023
W ostatnim czasie można zauważyć rosnące zainteresowanie dochodzeniem roszczeń związanych z tzw. sankcją kredytu darmowego. Sankcja kredytu darmowego uregulowana jest w art. 45 ustawy o kredycie konsumenckim. Opisana instytucja polega
23 maja 2022
Pracodawca zatrudniając pracownika musi liczyć się z tym, iż ta osoba będzie miała pewne usprawiedliwione nieobecności w pracy. Co jeśli pracownik nie pojawia się w pracy z usprawiedliwionych przyczyn zbyt
24 lutego 2022
Problem pozorności umów o pracę stale zyskuje na znaczeniu. Coraz powszechniej zdarzają się sytuacje, w których ZUS po kontroli pracownika odmawia przyznania mu prawa do świadczeń z tytułu pracowniczego ubezpieczenia
04 stycznia 2022
Niezależnie od tego czy jesteś na samozatrudnieniu czy na etacie, pracujesz fizycznie czy umysłowo, zawsze warto znać prawo pracy. Dzięki temu możesz uniknąć popełniania kosztownych błędów. Jednak, szczególnie dla pracowników,
03 stycznia 2022
Tylko najlepsi adwokaci od prawa pracy mogą sobie poradzić w szczególnie trudnych przypadkach. W dzisiejszych czasach nie jest łatwo rozstrzygać spory narosłe w zakładach pracy. Między innymi kryzysy ekonomiczne i
06 września 2023
W czerwcu 2023 r. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wydał jedne z najbardziej istotnych wyroków w sprawach frankowych. Mowa o wyroku
30 stycznia 2023
W ostatnim czasie można zauważyć rosnące zainteresowanie dochodzeniem roszczeń związanych z tzw. sankcją kredytu darmowego. Sankcja kredytu darmowego uregulowana jest
23 maja 2022
Pracodawca zatrudniając pracownika musi liczyć się z tym, iż ta osoba będzie miała pewne usprawiedliwione nieobecności w pracy. Co jeśli
24 lutego 2022
Problem pozorności umów o pracę stale zyskuje na znaczeniu. Coraz powszechniej zdarzają się sytuacje, w których ZUS po kontroli pracownika
04 stycznia 2022
Niezależnie od tego czy jesteś na samozatrudnieniu czy na etacie, pracujesz fizycznie czy umysłowo, zawsze warto znać prawo pracy. Dzięki
Szacowana rentowność wynajmu lokali mieszkali w największych ośrodkach miejskich sięga dziś ok. 4–6 proc. To dużo więcej niż średnia rentowność lokaty bankowej, jednakże również dużo bardziej ryzykowna. W jaki sposób właściciel nieruchomości może zabezpieczyć swoje interesy przy zawieraniu umowy najmu?
Szkody wyrządzone przez najemcę.
Jedną z najczęstszych obaw właściciela chcącego wynająć lokal, jest to w jaki sposób najemca pokryje ewentualne szkody, które zostaną wyrządzone w lokalu bądź to poza nim np. sąsiadom. Popularną metodą zabezpieczenia jest wpłata kaucji w określonej wysokości na rzecz wynajmującego, która zostanie zwrócona po zakończeniu stosunku najmu. Rozwiązanie to jest mało sformalizowane, stąd jego powszechne zastosowanie. Z uwagi jednak na niskie kwoty wpłacane na poczet zabezpieczenia, które gotów jest wpłacać najemca, taka metoda nie zawsze ochroni interesy wynajmującego w sposób wystarczający, np. przy wystąpieniu poważniejszych szkód, których nie uda się pokryć z kwoty wpłaconego przez najemcę zabezpieczenia.
Ubezpieczenie przez najemcę wynajmowanego lokalu
Inną metodą jest zobowiązanie najemcy do zawarcia polisy na wypadek gdyby doszło do uszkodzenia majątku właściciela mieszkania. Obecnie jednak jest to mało popularna metoda zabezpieczenia, gdyż częściej polisy zawierają właściciele mieszkań. Choć znacznie bardziej sformalizowane, jest zdecydowanie bezpieczniejsze zarówno z punktu widzenia wynajmującego, jak również samego najemcy. Towarzystwa ubezpieczeniowe od niedawna oferują tego rodzaju polisy. Zawarcie polisy powoduje, iż chronione są wszystkie przedmioty znajdujące się w wynajmowanym lokalu, stanowiącej zarówno własność wynajmującego jak i najemcy. Polisa chroni również przed skutkami żywiołów. Podsumowując, w przypadku wystąpienia szkody wynajmujący nie będzie musiał dochodzić zwrotu kosztów od najemcy, który zwyczajnie może nie mieć środków na pokrycie kosztu napraw bardzo poważnych zniszczeń, spowodowanych przez szkody żywiołowe. Wówczas wystarczy, by wynajmujący zwrócił się do jego ubezpieczyciela.
Gwarancja bankowa.
Kolejnym sposobem jest zamiana kaucji na gwarancję bankową. Gwarancja bankowa to zadeklarowana przez bank gotowość do zapłacenia na pierwsze żądanie i bez rozstrzygania protestów, kwoty wnioskowanej przez beneficjenta. W przypadku powstania szkody z winy najemcy, wynajmujący ma możliwość bezpośredniego zwrócenia się do banku i skorzystania z gwarancji bankowej. Jest to również znacznie wygodniejsza i bezpieczniejsza metoda, dająca gwarancję wypłaty środków.
Najemca nie płaci czynszu, co można zrobić?
Przede wszystkim wynajmujący może wypowiedzieć umowę najemcy. Zgodnie z art. 687 k.c. Jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. Natomiast, niezapłacony czynsz może być dochodzony przed sądem. Nie jest to zbyt skomplikowane od strony formalnej, jednak kluczowym problem pojawia w sytuacji, gdy Najemca, po wypowiedzeniu umowy najmu, nie chce opuścić lokalu. Chroni go w takiej sytuacji Ustawa o ochronie praw lokatorów. Warunkiem przeprowadzenia eksmisji przez komornika jest bowiem prawomocny wyrok sądu nakazujący opróżnienie lokalu. To wiąże się z formalnościami, a te jak wiadomo są w dzisiejszym stanie prawnym długotrwałe.
Jak się zabezpieczyć przed niechcianym lokatorem? Czym jest umowa najmu okazjonalnego.
Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest zawarcie umowy najmu okazjonalnego. W przypadku tego rodzaju umowy, w sytuacji takiej, jak opisana powyżej, wystarczające będzie wręczenie najemcy pisemnego żądania opróżnienia lokalu. Termin na opróżnienie lokalu nie może być dłuższy niż siedem dni, licząc od daty doręczenia żądania najemcy. Jeśli żądanie opróżnienia lokalu nie przyniosło skutku, właściciel składa może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności dołączonemu do umowy o najem okazjonalny aktowi notarialnemu, w którym najemca podczas zawierania umowy najmu lokalu, dobrowolnie poddał się egzekucji. Do wniosku dołącza żądanie opróżnienia lokalu, dowód doręczenia go najemcy, dokument przysługujący właścicielowi tytuł prawny oraz potwierdzenie zgłoszenia umowy do naczelnika skarbowego.
W konsekwencji powyższego, Wynajmujący nie musi wytaczać postępowania o eksmisję, a samo wyrugowanie niechcianego „lokatora” z mieszkania, zdecydowanie się upraszcza. Najem okazjonalny likwiduje również okres ochronny uniemożliwiający eksmisję lokatora, który trwa od 1 listopada do 31 marca. Możliwe jest również zastosowanie eksmisji w stosunku do kobiet w ciąży czy małoletnich.
Podane dane osobowe przetwarzane będą w celu i w zakresie niezbędnym do udzielenia odpowiedzi na przesłaną wiadomość. Podstawą prawną przetwarzania danych osobowych jest art. 6 ust. 1 lit. f RODO, tj. prawnie uzasadniony interes administratora w postaci kontaktu z użytkownikami strony. Udostępnienie danych jest dobrowolne, jednakże jest ono niezbędne do udzielenia odpowiedzi na pytanie.
Numer NIP
7752599405
Numer REGON
385176670
+48 690 519 875
Kancelaria Radcy Prawnego Jarosław Baraniak Łódź
adres:
ul. Północna 37 lok. 2
91 - 425 Łódź
e-mail:
poczta@kancelariabaraniak.pl